Mieter oder Vermieter – wer ist zuständig?
Überwiegend Deutschland20 Quellen
Kurz gesagt
Grundsätzlich muss der Vermieter die Wohnung in gutem Zustand halten und Reparaturen bezahlen (§ 535 BGB). Mieter zahlen nur, was wirksam im Mietvertrag auf sie abgewälzt ist – typisch sind eine begrenzte Kleinreparaturklausel und Schönheitsreparaturen. Mängel müssen Mieter unverzüglich melden; im Notfall (Wasserrohrbruch) zuerst Schaden begrenzen, dann Vermieter informieren.
Achtung: Diese Notiz gibt einen Überblick, keine Rechtsberatung. Ob eine Klausel im eigenen Vertrag wirksam ist, prüfen Mietervereine (Mitgliedschaft beim Deutschen Mieterbund, meist ca. 5–10 € im Monat) oder Fachanwälte für Mietrecht. Vermieter-Sicht: Haus & Grund.
Überblick
| Thema | Grundsatz | Ausnahme / Vertrag |
|---|---|---|
| Reparaturen & Instandhaltung | Vermieter (§ 535 Abs. 1 BGB) | Kleinreparaturklausel (begrenzt) |
| Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren) | Vermieter | Wirksame Vertragsklausel → Mieter |
| Schäden, die der Mieter verursacht hat | Mieter (bzw. seine Haftpflichtversicherung) | – |
| Verschleiß durch normale Nutzung | Vermieter | – |
| Rauchmelder Einbau | Eigentümer/Vermieter | Wartung je nach Bundesland Mieter oder Vermieter, siehe Rauchmelder-und-Sicherheit</td>
</tr>
<tr>
<td>Verstopfter Abfluss</td>
<td>Wer ihn verursacht hat</td>
<td>Unklar → oft Vermieter; siehe [[[WL:Abfluss-verstopft</td>
</tr>
<tr>
<td>Notfälle (Wasser, Gas, Strom)</td>
<td>Sofort handeln, Vermieter informieren</td>
<td>Notmaßnahmen darf der Mieter selbst veranlassen</td>
</tr>
</tbody>
</table></div>
<h2>Kleinreparaturklausel</h2>
<p>Mit einer Kleinreparaturklausel muss der Mieter die <strong>Kosten</strong> kleiner Reparaturen tragen – aber nur, wenn die Klausel alle Bedingungen erfüllt. Sonst ist sie <strong>komplett unwirksam</strong> und der Vermieter zahlt alles.</p>
<p><strong>Voraussetzungen (nach BGH-Rechtsprechung, grundlegend BGH 7.6.1989, VIII ZR 91/88, und 6.5.1992, VIII ZR 129/91):</strong></p>
<ol>
<li><strong>Nur Teile, die dem häufigen, unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind</strong> (Prüfkriterium des BGH, Stiftung Warentest, Haus & Grund), z. B. Wasserhähne, Duschköpfe, WC-Spülung, Lichtschalter, Steckdosen, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte, Herdknöpfe. <strong>Nicht</strong> z. B. Leitungen in der Wand, Heizungsanlage, Fensterscheiben. Nennt die Klausel auch solche Teile (z. B. die Heiztherme), ist sie insgesamt unwirksam (AG Köln, 210 C 324/10, nach ÖKO-TEST).</li>
<li><strong>Höchstbetrag pro Einzelreparatur</strong> – der BGH hielt 1992 <strong>150 DM</strong> für angemessen (VIII ZR 129/91, nach Haus & Grund). Heute: Stiftung Warentest „vereinfacht gesagt Reparaturen bis 100 Euro“ (an anderer Stelle: bis zu 150 €); Haus & Grund Frankfurt: <strong>100 €</strong> anerkannt; Haus & Grund Deutschland (über ÖKO-TEST): früher 75–80 €, heute akzeptieren Gerichte auch <strong>100–120 €</strong>; Musterverträge von Haus & Grund Schleswig-Holstein: 110 € zzgl. USt. Eine feste gesetzliche Grenze gibt es nicht. Alte Verträge mit DM-Grenze gelten mit dem umgerechneten Betrag weiter (Stiftung Warentest).</li>
<li><strong>Jahreshöchstgrenze</strong> – meist <strong>6 bis 8 % der Jahreskaltmiete</strong> (bzw. ein fester Betrag); fehlt sie, ist die Klausel unwirksam. Der BGH hielt 1992 <strong>6 % der Jahresbruttokaltmiete</strong> für angemessen (VIII ZR 129/91); Haus & Grund nennt heute regelmäßig bis <strong>8 %</strong> (Frankfurt: der Nettokaltmiete; Schleswig-Holstein: Jahresmiete ohne Betriebskosten), ÖKO-TEST 6–8 %. Die oft zitierte Mieterbund-Position „eher 6 %“ ist nicht geprüft.</li>
<li>Nur <strong>Kostenbeteiligung</strong>, keine Pflicht, die Reparatur selbst durchzuführen oder zu beauftragen („Vornahmeklausel“ ist unwirksam).</li>
</ol>
<p><strong>Wichtig:</strong> Liegt die Rechnung <strong>über</strong> dem Einzelhöchstbetrag, zahlt der Vermieter die <strong>gesamte</strong> Rechnung – nicht nur den Teil über der Grenze (Haus & Grund; OLG Düsseldorf, I-24 U 183/01, nach ÖKO-TEST).</p>
<p><strong>Beispiel:</strong> Klausel 100 €/Reparatur, Jahresmiete kalt 7.200 € → Jahresgrenze bei 6 % = 432 €. Neue Duschkartusche 85 € → Mieter zahlt. Neuer Durchlauferhitzer 600 € → Vermieter zahlt komplett (und ist ohnehin kein Kleinteil mit „häufigem Zugriff“).</p>
<h2>Schönheitsreparaturen</h2>
<p>Schönheitsreparaturen sind: Tapezieren, Anstreichen und Kalken von Wänden und Decken, Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschließlich Heizrohren, Innentüren sowie Fenster und Außentüren <strong>von innen</strong> (Stiftung Warentest). Verlangt die Klausel mehr (z. B. Fenster von außen streichen), ist sie unwirksam; steht im Vertrag gar nichts dazu, muss beim Auszug nicht renoviert werden. Nicht dazu gehören z. B. Abschleifen von Parkett oder Austausch von Teppichboden.</p>
<p><strong>Unwirksam sind laut BGH u. a.:</strong></p>
<div class="table-wrap"><table>
<thead>
<tr>
<th>Klausel</th>
<th>Folge</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>Wohnung wurde <strong>unrenoviert</strong> übergeben, Mieter muss trotzdem renovieren – ohne angemessenen Ausgleich (BGH 18.3.2015, VIII ZR 185/14)</td>
<td>Mieter muss gar nicht renovieren</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Starre Fristen</strong> („alle 3 Jahre Küche/Bad“) ohne Rücksicht auf den Zustand</td>
<td>Klausel unwirksam</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Endrenovierung</strong> unabhängig vom Zustand beim Auszug</td>
<td>Unwirksam</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Quotenabgeltung</strong> (anteilige Kosten beim Auszug vor Fristablauf) im Formularvertrag</td>
<td>Unwirksam (BGH 18.3.2015, bestätigt 6.3.2024, VIII ZR 79/22); individuell ausgehandelt kann sie zulässig sein</td>
</tr>
<tr>
<td>Vorgabe bestimmter Farben <strong>während</strong> der Mietzeit</td>
<td>Unwirksam; beim Auszug dürfen „neutrale, helle“ Töne verlangt werden</td>
</tr>
</tbody>
</table></div>
<p><strong>Unrenoviert übernommen und Wohnung verschlechtert sich stark?</strong> Laut BGH (8.7.2020, VIII ZR 163/18 und 270/18) kann der Mieter bei wesentlicher Verschlechterung vom Vermieter eine frische Renovierung verlangen, muss sich aber nach Treu und Glauben an den Kosten beteiligen – regelmäßig zur Hälfte (VDIV).</p>
<p><strong>Praxis:</strong> Übergabeprotokoll mit Fotos beim Einzug machen – es entscheidet später über „renoviert/unrenoviert“.</p>
<h2>Mängel melden</h2>
<ol>
<li><strong>Unverzüglich anzeigen</strong> (§ 536c BGB): Wer einen Mangel nicht meldet, kann – soweit der Vermieter deshalb nicht Abhilfe schaffen konnte – keine Mietminderung verlangen und haftet für daraus entstehende Schäden (z. B. Wasser tropft unbemerkt in die Wohnung darunter).</li>
<li><strong>Schriftlich</strong> (Brief, E-Mail mit Nachweis): Was, wo, seit wann, Fotos. Frist zur Beseitigung setzen (typisch 14 Tage, bei dringenden Mängeln kürzer).</li>
<li><strong>Mietminderung</strong> (§ 536 BGB) tritt kraft Gesetzes ein, solange der Mangel die Tauglichkeit mindert; eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht. Höhe ist Einzelfall – vorher beim Mieterverein klären. Miete am besten <strong>unter Vorbehalt</strong> voll zahlen, um Kündigungsrisiko wegen Zahlungsrückstand zu vermeiden.</li>
<li><strong>Selbst reparieren lassen und Kosten verlangen</strong> darf der Mieter nur, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist (Notmaßnahme, § 536a Abs. 2 BGB).</li>
<li>Zugang für Handwerker ermöglichen (nach Ankündigung).</li>
</ol>
<h2>Notfälle: Wasserrohrbruch & Co.</h2>
<p><strong>Sofort handeln, dann melden.</strong> Mieter müssen Schaden begrenzen (Schadenminderungspflicht).</p>
<ol>
<li><strong>Wasser absperren:</strong> Eckventil am Gerät → Absperrventil der Wohnung (oft im Bad, in der Küche, hinter einer Revisionsklappe oder am Wasserzähler) → <strong>Hauptwasserhahn</strong> des Hauses (meist im Keller beim Hauswasserzähler, Rad oder Hebel im Uhrzeigersinn zu).</li>
<li>Wenn Wasser in der Nähe von Steckdosen/Leitungen: <strong>Sicherungen ausschalten</strong>, nasse Räume nicht betreten.</li>
<li>Größere Mengen: <strong>Feuerwehr (112)</strong> zum Abpumpen; Nachbarn darunter warnen.</li>
<li><strong>Fotos/Videos</strong> machen, beschädigte Gegenstände aufbewahren.</li>
<li><strong>Vermieter/Hausverwaltung sofort</strong> informieren (Notdienstnummer steht oft im Treppenhaus). Außerhalb der Geschäftszeit: Notdienst-Installateur – Kosten trägt bei Notfällen der Vermieter, sofern der Mieter den Schaden nicht verschuldet hat.</li>
<li><strong>Versicherungen</strong> unverzüglich informieren (ADAC): Gebäudeschäden → Gebäudeversicherung des Vermieters; eigener Hausrat → Hausratversicherung des Mieters; vom Mieter verursachte Schäden (z. B. Waschmaschinenschlauch) → private Haftpflicht (laut Verbraucherzentrale auch bei grober Fahrlässigkeit, nicht bei Vorsatz; siehe [[[WL:Versicherungen-Haftpflicht-Hausrat).
Ausführlich: Notfälle im Haushalt. Vorsorge: Beim Einzug Hauptwasserhahn, Wohnungsabsperrventil und Sicherungskasten suchen und testen lassen; Notdienstnummer der Hausverwaltung ins Handy speichern. Häufige Fehler
Verwandte Notizen
Quellen 20
Nicht geprüft (Seite nicht erreichbar):
Hinweis: Auf mieterbund.de fand sich keine frei abrufbare Seite mit konkreten Euro-/Prozent-Grenzen zur Kleinreparaturklausel; Mieterbund-Positionen sind hier nach Sekundärquellen wiedergegeben. |